Небольшая заметка о московской загородной недвижимости
На РБК прочитал:
Больше половины всех домов, выставленных на продажу в Московской области, являются переоцененными и неликвидными, считают риелторы.
Конкретные цифры - ниже.
А сейчас хотелось бы сказать о методике.
Что значит "переоцененные"?
То, что квартиры, выставляемые в рекламу потом продаются чуть дешевле - это знают все.
А вот насколько дешевле - этого либо не знает никто, либо у некоторых есть своё мнение на этот счет.
Я однажды задался вопросом - посчитать разницу между реальной ценой продаж и ценой в рекламных изданиях.
Так называемая разница между ценой предложения и ценой покупки.
Я долго набирал статистику по этому вопросу - и для Санкт-Петебурга у меня получилось, что на вторичке в 2016 году цена в рекламе на 10% выше, чем средняя цена продажи.
И я бы предложил считать это нормой. То есть, цена предложения в нормальном состоянии выше на 10%, чем цена реальной покупки.
А вот словом "переоцененный" я бы называл те случаи, когда выставляемая в рекламу цена выше более чем на 10% от реальной цены.
Но, когда читаешь "аналитику" московских агентств, то думаешь, что в такие тонкости они просто не вдаются. Скорее всего, они даже точно не смогут дать определение термину "переоцененный". Потому, что если под этим понимать цену предложения просто больше, чем реальная цена продажи, то этот термин "переоцененный" становится простой глупостью.
И еще меня смущает "аналитика" маленьких агентств. Они могут делать "аналитику" либо по данным СМИ, но тогда мы и сами умеем это делать.
Либо они могут делать это по своим внутренним источникам - но тогда это всего лишь конкретные частные случаи на весьма малом числе сделок. А соответственно такие данные - статистически неустойчивы. Поэтому к ним надо относиться всего лишь как к конкретному частному случаю.
Итак, что же думают "аналитики" из московских агентств недвижимости:
Не менее 86% всех загородных домов в Подмосковье переоценены, стоимость некоторых объектов завышена до 50%. Это по данным неких московских агентств недвижимости «Инком-Недвижимость» и Penny Lane Realty после подведения итогов третьего квартала на вторичном рынке дач и коттеджей Московской области.
Больше половины всех продаваемых домов, по оценке экспертов, являются неликвидными объектами: к ним не подведены коммуникации, они расположены в отдаленных районах Подмосковья, где нет необходимой для жизни инфраструктуры.
По итогам третьего квартала самым большим спросом у покупателей на вторичном рынке загородной недвижимости, пользовались дачи и участки без подряда — на них пришлось 40% и 31% всех заключенных сделок соответственно. 20% покупателей сделали выбор в пользу коттеджей, еще 9% выбрали блокированное жилье (таунхаусы и дуплексы).
Чаще всего дачники выбирают уже построенные дома не дороже 3 млн руб., расположенные в ближнем Подмосковье.
Те, кто проявляет интерес к участкам без подряда, предпочитают участки на расстоянии 30–40 км от МКАД, с подведенными коммуникациями и ценником до 1,5 млн руб.
Покупатели коттеджей останавливаются на готовых домах с отделкой, удаленностью не более 50 км от Москвы и ценой 4–5 млн руб., приобретающие таунхаусы и дуплексы — на объектах за 3–4,5 млн руб. в радиусе 20–30 км от МКАД.
Неоправданно высокие цены встречаются во всех форматах и классах загородного рынка, но особенно часто — в элитном сегменте. Эта тенденция заметна и на первичном рынке: с начала 2016 года продажи новых элитных коттеджей (от 15 млн руб.) в Подмосковье упали на 47% по сравнению с первыми семью месяцами 2015 года.
Из-за кризиса и увеличения налоговой нагрузки собственники предпочитают избавляться от лишней недвижимости — это привело к тому, что в продаже все чаще появляются загородные дома бизнес-класса. В низших ценовых сегментах хуже всего продаются дома площадью свыше 200 кв. м, в высших — объекты с метражом более 400 кв.м
Третий квартал стал худшим за год для всего рынка загородной недвижимости Подмосковья: объем сделок за этот период сократился на 29% по сравнению со вторым кварталом. В целом за год, по данным компании, продажи дач, коттеджей и земельных участков сократились на 42%. Больше всего продаж риелторы зафиксировали с апреля по июнь, когда объем сделок вырос на 62% по сравнению с первым кварталом
.
.
Больше половины всех домов, выставленных на продажу в Московской области, являются переоцененными и неликвидными, считают риелторы.
Конкретные цифры - ниже.
А сейчас хотелось бы сказать о методике.
Что значит "переоцененные"?
То, что квартиры, выставляемые в рекламу потом продаются чуть дешевле - это знают все.
А вот насколько дешевле - этого либо не знает никто, либо у некоторых есть своё мнение на этот счет.
Я однажды задался вопросом - посчитать разницу между реальной ценой продаж и ценой в рекламных изданиях.
Так называемая разница между ценой предложения и ценой покупки.
Я долго набирал статистику по этому вопросу - и для Санкт-Петебурга у меня получилось, что на вторичке в 2016 году цена в рекламе на 10% выше, чем средняя цена продажи.
И я бы предложил считать это нормой. То есть, цена предложения в нормальном состоянии выше на 10%, чем цена реальной покупки.
А вот словом "переоцененный" я бы называл те случаи, когда выставляемая в рекламу цена выше более чем на 10% от реальной цены.
Но, когда читаешь "аналитику" московских агентств, то думаешь, что в такие тонкости они просто не вдаются. Скорее всего, они даже точно не смогут дать определение термину "переоцененный". Потому, что если под этим понимать цену предложения просто больше, чем реальная цена продажи, то этот термин "переоцененный" становится простой глупостью.
И еще меня смущает "аналитика" маленьких агентств. Они могут делать "аналитику" либо по данным СМИ, но тогда мы и сами умеем это делать.
Либо они могут делать это по своим внутренним источникам - но тогда это всего лишь конкретные частные случаи на весьма малом числе сделок. А соответственно такие данные - статистически неустойчивы. Поэтому к ним надо относиться всего лишь как к конкретному частному случаю.
Итак, что же думают "аналитики" из московских агентств недвижимости:
Не менее 86% всех загородных домов в Подмосковье переоценены, стоимость некоторых объектов завышена до 50%. Это по данным неких московских агентств недвижимости «Инком-Недвижимость» и Penny Lane Realty после подведения итогов третьего квартала на вторичном рынке дач и коттеджей Московской области.
Больше половины всех продаваемых домов, по оценке экспертов, являются неликвидными объектами: к ним не подведены коммуникации, они расположены в отдаленных районах Подмосковья, где нет необходимой для жизни инфраструктуры.
По итогам третьего квартала самым большим спросом у покупателей на вторичном рынке загородной недвижимости, пользовались дачи и участки без подряда — на них пришлось 40% и 31% всех заключенных сделок соответственно. 20% покупателей сделали выбор в пользу коттеджей, еще 9% выбрали блокированное жилье (таунхаусы и дуплексы).
Чаще всего дачники выбирают уже построенные дома не дороже 3 млн руб., расположенные в ближнем Подмосковье.
Те, кто проявляет интерес к участкам без подряда, предпочитают участки на расстоянии 30–40 км от МКАД, с подведенными коммуникациями и ценником до 1,5 млн руб.
Покупатели коттеджей останавливаются на готовых домах с отделкой, удаленностью не более 50 км от Москвы и ценой 4–5 млн руб., приобретающие таунхаусы и дуплексы — на объектах за 3–4,5 млн руб. в радиусе 20–30 км от МКАД.
Неоправданно высокие цены встречаются во всех форматах и классах загородного рынка, но особенно часто — в элитном сегменте. Эта тенденция заметна и на первичном рынке: с начала 2016 года продажи новых элитных коттеджей (от 15 млн руб.) в Подмосковье упали на 47% по сравнению с первыми семью месяцами 2015 года.
Из-за кризиса и увеличения налоговой нагрузки собственники предпочитают избавляться от лишней недвижимости — это привело к тому, что в продаже все чаще появляются загородные дома бизнес-класса. В низших ценовых сегментах хуже всего продаются дома площадью свыше 200 кв. м, в высших — объекты с метражом более 400 кв.м
Третий квартал стал худшим за год для всего рынка загородной недвижимости Подмосковья: объем сделок за этот период сократился на 29% по сравнению со вторым кварталом. В целом за год, по данным компании, продажи дач, коттеджей и земельных участков сократились на 42%. Больше всего продаж риелторы зафиксировали с апреля по июнь, когда объем сделок вырос на 62% по сравнению с первым кварталом
.
.