Снижение ставки ЦБ до 8% и влияние на рынок недвижимости Петербурга
В пятницу ЦБ снизил ставку на 1.5% до 8процентов.
Много это или мало? Резко это или плавно?
Экономисты, кто в теме, говорят, что "это резко".
Говорят, что они ожидали на 0.5% или 1%, а 1.5% - это слишком резко.
А те, кто занимается недвижимостью, считают, что это не такое уж и резкое снижение ставки. Просто потому, что этого "маловато будет".
Но ЦБ снижает ставку вовсе не только потому, что он беспокоится о нашем рынке недвижимости. Точнее - не только потому.
Считается, что на первом месте для ЦБ цель - ослабить рубль. При таком сильном рубле, очевидно, сложно пополнять бюджет за счет поступлений от энергоносителей.
Условно говоря, доходы от энергоносителей мы получаем большие, но когда их переводят в рубли - то получается мало.
Так что, я согласен с экономистами - для экономики в целом снижение ставки на 1.5% - это сильно и заметно.
Но вот, для, конечно, автомобильной промышленности и для недвижимости - этого снижения явно мало.
Автомобильной промышленности, похоже, снижением ставок не поможешь, там нужны более жёсткие меры, причем по всем уровням.
Но мы сейчас не о них.
Мы - о недвижимости.
Основные особенности текущего рынка недвижимости в Петербурге следующие:
1. Цены на первичку стали сильно больше, чем на вторичку. Вторичка - 170тр за квм, первичка - 220тр за квм.
2. По любым оценкам, уже цены на первичку явно завышены и покупка первички экономически нецелесообразна. Первичку покупают только те, кому по зарез нужна ипотека. И при этом они могут взять именно льготную ипотеку.
Но это - не весь рынок, а только часть рынка.
3. Цены на первичку продолжают расти, хотя спрос упал до минимума (минимум в мае был). С тех пор я слышу сказки о том, что "спрос растёт", но это - сказки застройщиков и их же самообман, когда рост в июне по сравнению с маем выдают за "рост". А это не рост, это - другое слово. Это скорее , "выползание из" или "отползание от".
4. Спрос, который растёт, он действительно растет. Весь вопрос - насколько и по сравнению с чем.
Хотите позитива?
Спрос растёт еженедельно. Это - правда.
Большой позитив - на вторичку спрос за неделю вырос аж на 5%!
А теперь хотите отберу позитив?
Спрос на вторичку сейчас растёт, но пока даже и не дорос до половины от январско-февральского. Пока в 2.4 раза меньше.
Это я к чему?
Снижение ставки ЦБ обычно приводит к снижению ипотеки. И сейчас приведёт. Сказали же - довести льготную ипотеку до 7%. И доведут.
- Спрос активизируется?
- Конечно.
- А восстановится ли спрос?
- А вот это - уже сложный вопрос.
Я думаю:
1. Спрос вырастет и на первичку и на вторичку. Но до январско-февральского уровня пока спрос не восстановится. К сожалению.
2. На вторичку спрос будет расти. А на первичку рост спроса будет сильно зависеть от того, образумятся ли застройщики или нет.
Я думаю, что - не образумятся. То есть застройщики скажут:
- О! Ипотека упала, сейчас начнут покупать, будем цены повышать.
Но если они продолжат повышать цены, то покупать опять будут только те немногие, которым позарез нужна ипотека и которые готовы переплачивать по цене (220 вместо 170тр на вторичке). Причем инвесторы не горят желанием покупать такие квартиры по очень простой причине - никто обоснованного роста цен на только что проданную первичку не даёт.
То есть, если вы купите квартиру сейчас по цене 220тр, то через год она не станет стоить сильно дороже 220тр+15% инфляции.
Вот год назад покупали квартиру, а сейчас она уже в два раза дороже - это было.
Но сейчас этого нет.
И ипотека в 7% эту ситуацию не переломит.
Я думаю, что и 5% ипотеки ситуацию кардинально не переломят.
Переломит только 4% и ниже. Но такая ипотека много что переломит:)
Застройщики опять возьмутся за любимое занятие - повышать цены.
А цены повышать уже некуда.
Выводы:
1. Первичку сейчас покупать бессмысленно и неэффективно.
2. Вторичку можно купить и купить хорошо - но обязательно с опытным агентом (это, конечно, к нам в Итаку:))
3. Первичка как была в застое, так и останется в застое. Снижение ставки ЦБ заметно на ситуацию не повлияет, т.к. застройщики, похоже, так и не собираются снижать цены.
4. Продажи вторички будут расти, но расти медленно. Хорошо, если продажи к ноябрю выйдут на половину от января-февраля. Цены на вторичку с мая падали, но их падение замедлилось в последние недели. Через пару недель посмотрим, повлияли ли новости пятницы заметно на снижение цен на вторичку. Мне даже интересно.
5. Наложится еще летний застой. Так что продажи в июле будут слабыми. А по первичке - совсем слабыми и только ипотечникам..
Надежды:
Надеемся на оживление рынка вторички не к сентябрю, но хотя бы к ноябрю.
Вот такие дела.
Поспорьте, пожалуйста, со мной, я буду только рад.
Скажите, что к сентябрю рынок восстановится:)
Автор: https://itaka.spb.ru/staff/agent/11389
Обращайтесь по всем вопросам недвижимости:)
.
Много это или мало? Резко это или плавно?
Экономисты, кто в теме, говорят, что "это резко".
Говорят, что они ожидали на 0.5% или 1%, а 1.5% - это слишком резко.
А те, кто занимается недвижимостью, считают, что это не такое уж и резкое снижение ставки. Просто потому, что этого "маловато будет".
Но ЦБ снижает ставку вовсе не только потому, что он беспокоится о нашем рынке недвижимости. Точнее - не только потому.
Считается, что на первом месте для ЦБ цель - ослабить рубль. При таком сильном рубле, очевидно, сложно пополнять бюджет за счет поступлений от энергоносителей.
Условно говоря, доходы от энергоносителей мы получаем большие, но когда их переводят в рубли - то получается мало.
Так что, я согласен с экономистами - для экономики в целом снижение ставки на 1.5% - это сильно и заметно.
Но вот, для, конечно, автомобильной промышленности и для недвижимости - этого снижения явно мало.
Автомобильной промышленности, похоже, снижением ставок не поможешь, там нужны более жёсткие меры, причем по всем уровням.
Но мы сейчас не о них.
Мы - о недвижимости.
Основные особенности текущего рынка недвижимости в Петербурге следующие:
1. Цены на первичку стали сильно больше, чем на вторичку. Вторичка - 170тр за квм, первичка - 220тр за квм.
2. По любым оценкам, уже цены на первичку явно завышены и покупка первички экономически нецелесообразна. Первичку покупают только те, кому по зарез нужна ипотека. И при этом они могут взять именно льготную ипотеку.
Но это - не весь рынок, а только часть рынка.
3. Цены на первичку продолжают расти, хотя спрос упал до минимума (минимум в мае был). С тех пор я слышу сказки о том, что "спрос растёт", но это - сказки застройщиков и их же самообман, когда рост в июне по сравнению с маем выдают за "рост". А это не рост, это - другое слово. Это скорее , "выползание из" или "отползание от".
4. Спрос, который растёт, он действительно растет. Весь вопрос - насколько и по сравнению с чем.
Хотите позитива?
Спрос растёт еженедельно. Это - правда.
Большой позитив - на вторичку спрос за неделю вырос аж на 5%!
А теперь хотите отберу позитив?
Спрос на вторичку сейчас растёт, но пока даже и не дорос до половины от январско-февральского. Пока в 2.4 раза меньше.
Это я к чему?
Снижение ставки ЦБ обычно приводит к снижению ипотеки. И сейчас приведёт. Сказали же - довести льготную ипотеку до 7%. И доведут.
- Спрос активизируется?
- Конечно.
- А восстановится ли спрос?
- А вот это - уже сложный вопрос.
Я думаю:
1. Спрос вырастет и на первичку и на вторичку. Но до январско-февральского уровня пока спрос не восстановится. К сожалению.
2. На вторичку спрос будет расти. А на первичку рост спроса будет сильно зависеть от того, образумятся ли застройщики или нет.
Я думаю, что - не образумятся. То есть застройщики скажут:
- О! Ипотека упала, сейчас начнут покупать, будем цены повышать.
Но если они продолжат повышать цены, то покупать опять будут только те немногие, которым позарез нужна ипотека и которые готовы переплачивать по цене (220 вместо 170тр на вторичке). Причем инвесторы не горят желанием покупать такие квартиры по очень простой причине - никто обоснованного роста цен на только что проданную первичку не даёт.
То есть, если вы купите квартиру сейчас по цене 220тр, то через год она не станет стоить сильно дороже 220тр+15% инфляции.
Вот год назад покупали квартиру, а сейчас она уже в два раза дороже - это было.
Но сейчас этого нет.
И ипотека в 7% эту ситуацию не переломит.
Я думаю, что и 5% ипотеки ситуацию кардинально не переломят.
Переломит только 4% и ниже. Но такая ипотека много что переломит:)
Застройщики опять возьмутся за любимое занятие - повышать цены.
А цены повышать уже некуда.
Выводы:
1. Первичку сейчас покупать бессмысленно и неэффективно.
2. Вторичку можно купить и купить хорошо - но обязательно с опытным агентом (это, конечно, к нам в Итаку:))
3. Первичка как была в застое, так и останется в застое. Снижение ставки ЦБ заметно на ситуацию не повлияет, т.к. застройщики, похоже, так и не собираются снижать цены.
4. Продажи вторички будут расти, но расти медленно. Хорошо, если продажи к ноябрю выйдут на половину от января-февраля. Цены на вторичку с мая падали, но их падение замедлилось в последние недели. Через пару недель посмотрим, повлияли ли новости пятницы заметно на снижение цен на вторичку. Мне даже интересно.
5. Наложится еще летний застой. Так что продажи в июле будут слабыми. А по первичке - совсем слабыми и только ипотечникам..
Надежды:
Надеемся на оживление рынка вторички не к сентябрю, но хотя бы к ноябрю.
Вот такие дела.
Поспорьте, пожалуйста, со мной, я буду только рад.
Скажите, что к сентябрю рынок восстановится:)
Автор: https://itaka.spb.ru/staff/agent/11389
Обращайтесь по всем вопросам недвижимости:)
.